Nevsky Prospekt sempre al top per i locali commerciali fronte strada - 09/04/2016 A San Pietroburgo resta forte l'interesse tra i negozianti per il principale "corridoio commerciale" cittadino Ogni città ha i suoi "corridoi commerciali" tradizionalmente vocati allo shopping e dove di norma le catene internazionali di negozi competono tra loro per garantirsi un "posto al sole". Se parliamo di San Pietroburgo, il primato della popolarità in questo senso spetta indubbiamente a Nevsky Prospekt.
Negli ultimi mesi anche il mercato dei locali commerciali ha attraversato vicissitudini alterne legate alla congiuntura macroeconomica nel paese, ma nonostante la crisi Nevsky continua ad esercitare un notevole ascendente sugli operatori retail e le quotazioni hanno subito flessioni meno significative rispetto a quelle di altre zone della città. Lungo questa via sono disseminati più di 400 locali fronte strada, e questo fa sì che per numero di fori commerciali la prospettiva Nevsky sia seconda solo a Moskovsky Prospekt, il quale però è lungo più del doppio.
Prima del 2008 era quasi impossibile trovare locali sfitti su questa strada e anche in quei rari casi in cui si liberava uno spazio era realistico trovare un sostituto in pochi giorni. Al sopraggiungere della crisi del 2009 invece le mutate condizioni economiche e la contrazione dei consumi si tradussero nella chiusura di diverse attività ed il tasso di locali sfitti lungo tutta la prospettiva Nevsky raggiunse il 10-15%. Già nel 2010 la situazione tuttavia tornò a normalizzarsi, prima con l'insediamento di marchi orientati al mass-market, e poi - via via che il contesto macroeconomico nel paese andava riprendendosi - con negozi che puntavano invece su una clientela sempre più abbiente ed esigente.
Tra il 2010-2013 la domanda di fori commerciali su Nevsky si fece nuovamente molto alta, a fronte di un'offerta minima: la disponibilità di locali sfitti per anni fu prossima allo zero, mentre entro breve tempo dall'avvento della crisi del 2014 la quantità di spazi vuoti raggiunse il picco ed i cartelli "affittasi" ripresero a fare capolino sulle vetrine di molti negozi della via.
Una nuova inversione di tendenza si è avuta dalla seconda metà del 2015: dopo una fase di "assestamento" alla nuova realtà del mercato e di adattamento alle mutate esigenze dei consumatori, operatori di quasi tutti i settori (compresi ristorazione, fashion e distribuzione) hanno rimesso gli occhi su quello che indiscutibilmente è il corridoio commerciale per eccellenza di San Pietroburgo. Ancora oggi per molti marchi internazionali è imprescindibile avere il proprio flagship store su Nevsky, e a volte alcune catene di negozi sono disposte anche a lavorare in perdita pur di tenervi aperto il proprio punto-vendita. L'importante è il ritorno di immagine.
Per molti anni i proprietari di locali commerciali affacciati su Nevsky Prospekt si erano abituati a fissare i canoni di locazione in valuta. Tuttavia, dopo il crollo del rublo e le inusitate fluttuazioni sui mercati valutari verificatesi a partire dagli ultimi mesi del 2014, far digerire questa soluzione ai negozianti è diventato pressoché impossibile, e quindi oggi i casi di questo genere sono solo una minima parte. Negli ultimi 18 mesi anche i canoni medi in rubli hanno registrato una flessione di circa il 15-20% rispetto al periodo pre-crisi, ma ora questa tendenza sembra volgere ad una seppur timida inversione. Nevsky Prospekt si estende complessivamente per un totale di 4,5 km, quindi anche in termini immobiliari presenta in realtà delle quotazioni non del tutto omogenee, seppur in generale nettamente superiori a quelle di qualsiasi altra arteria di San Pietroburgo.
Il tratto che va da Admiralteysky Prospekt a Ploshad' Vosstaniya di norma si considera più prestigioso e maggiormente turistico. Qui la parte del leone la fanno le attività di ristorazione, che rappresentano circa il 30% dell'offerta complessiva; inoltre va crescendo significativamente il numero di negozi di souvenir ed articoli da regalo.
Secondo dati raccolti da analisti del settore, in questo tratto della via i prezzi più accessibili per l'affitto dei locali commerciali si incontrano nel pezzo ricompreso tra l'Ammiragliato ed il lungofiume Moyka, dove i valori oscillano tra i 5.000 - 8.000 RUB/mq/mese. Tra la Moyka e l'incrocio con la via Mikhaylovskaya e dal lungofiume Fontanka a Ploshad' Vosstaniya invece non di rado i canoni rasentano i 10.000 - 12.000 RUB/mq/mese, con picchi anche di 15.000 RUB/mq/mese. Tirando le somme, la media generale delle quotazioni tra l'Ammiragliato e Ploshad' Vosstaniya si assesta tra 7 - 12 mila rubli al metro quadro al mese, IVA inclusa.
Il secondo tratto invece è il cosiddetto Staronevsky ("vecchio" Nevsky), che va da Ploshad' Vosstaniya al monastero di Aleksandr Nevsky. In quei paraggi predominano negozi di abbigliamento e calzature, pur con una buona presenza di caffetterie e fast-food. Le quotazioni medie risultano molto più accessibili, anche a fronte di flussi pedonali molto meno intensi, e sono di norma ricomprese tra 2.500 - 5.000 RUB/mq/mese.
Nevsky continua a far gola anche a molti investitori interessati all'acquisto di immobili commerciali (soprattutto se già a reddito). Dall'inizio del nuovo millennio diversi fondi stranieri, tra cui anche americani, hanno fatto incetta di spazi commerciali al piano terra lungo tutta la via ed anche in altri quartieri del centro di San Pietroburgo: all'epoca era possibile acquistarli a prezzi molto convenienti, direttamente dal dipartimento che gestiva la dismissione e privatizzazione dei beni immobili di proprietà del Comune. Oggi chi acquista questo genere di proprietà nell'ottica dell'investimento locativo di solito può puntare ad una rendita lorda pari al 10-12% all'anno.