Se si prende in esame l'andamento dei prezzi medi sul mercato immobiliare in Russia nell'ultimo biennio (tra la fine del 2014 e questi ultimi mesi del 2016) è evidente come il segmento direzionale sia stato quello su cui gli effetti della congiuntura economica sfavorevole nel paese e dell'inusitata svalutazione del rublo hanno inciso maggiormente.
I motivi di ciò sono da ricercarsi principalmente nei seguenti fattori:
a) tentativo di molte società di limitare le spese tramite riduzione del personale, rinegoziazione dei canoni d'affitto oppure ricerca di spazi più piccoli e/o meno costosi;
b) fallimento di molte società russe rimaste vittima di problemi finanziari divenuti insormontabili con l'incedere ed il protrarsi della crisi;
c) uscita di scena di alcune società straniere che, viste le subentrate difficoltà e le ridotte prospettive di guadagno nel periodo di breve/medio termine, hanno preferito abbandonare il mercato russo;
d) ultimazione dei lavori di costruzione di nuovi complessi di uffici di classe "A" o "B+" che sono andati a rimpolpare ulteriormente l'offerta di superfici a destinazione direzionale.
I fenomeni sopra elencati hanno portato in particolare alle seguenti conseguenze:
1) incremento di superfici sfitte in tutte le zone della città;
2) offerta in eccesso a fronte di una domanda in calo rispetto agli anni precedenti;
3) temporaneo accantonamento dei canoni in valuta sulla quasi totalità dei segmenti ad eccezione della "classe A", dove alcuni proprietari continuano ad applicare canoni fissati in dollari.
Analisi comparativa delle quotazioni medie suddivise per categoria Quotazioni medie degli uffici in affitto a San Pietroburgo a fine settembre 2014.
(*) Tasso di cambio applicato: 1 EUR = 50 RUB Quotazioni medie degli uffici in affitto a San Pietroburgo a fine settembre 2015
(*) Tasso di cambio applicato: 1 EUR = 74,5 RUB Quotazioni medie degli uffici in affitto a San Pietroburgo a novembre 2016
(*) Tasso di cambio applicato: 1 EUR = 69 RUB Tabella riassuntiva delle quotazioni medie per quartiere
Percentuale di spazi sfitti rispetto all'offerta complessiva di uffici di classe "A" e "B" città: San Pietroburgo suddivisione: per quartieri
Analisi comparativa delle quotazioni medie suddivise per categoria Quotazioni medie degli uffici in affitto a San Pietroburgo a fine settembre 2014.
| Tipologia di ufficio |
Forbici di prezzo in RUB/mq/mese |
Forbici di prezzo in EUR (al mq/mese) (*) |
| Classe A |
1300-1500 + IVA (18%) |
26 - 30 EUR + IVA |
| Classe B |
950-1200 + IVA (18%) |
19 - 25 EUR + IVA |
(*) Tasso di cambio applicato: 1 EUR = 50 RUB Quotazioni medie degli uffici in affitto a San Pietroburgo a fine settembre 2015
| Tipologia di ufficio |
Forbici di prezzo in RUB/mq/mese |
Forbici di prezzo in EUR (al mq/mese) (*) |
| Classe A |
1150-1300 + IVA (18%) |
15,5 - 17,5 EUR + IVA |
| Classe B |
900-1100 + IVA (18%) |
12 - 15 EUR + IVA |
(*) Tasso di cambio applicato: 1 EUR = 74,5 RUB Quotazioni medie degli uffici in affitto a San Pietroburgo a novembre 2016
| Tipologia di ufficio |
Forbici di prezzo in RUB/mq/mese |
Forbici di prezzo in EUR (al mq/mese) (*) |
| Classe A |
1200-1400 + IVA (18%) |
17,5 - 20,2 EUR + IVA |
| Classe B |
850-1100 + IVA (18%) |
12,5 - 16 EUR + IVA |
(*) Tasso di cambio applicato: 1 EUR = 69 RUB Tabella riassuntiva delle quotazioni medie per quartiere
| Quartiere |
Quotazioni medie a fine settembre 2014 (RUB/mq/mese, IVA esclusa) |
Quotazioni medie a fine settembre 2015 (RUB/mq/mese, IVA esclusa) |
Quotazioni medie a novembre 2016 (RUB/mq/mese, IVA esclusa) |
| Admiralteysky |
1100 (22 EUR) |
1100 (15 EUR) |
1050 (15 EUR) |
| Frunzensky |
950 (19 EUR) |
950 (12,75 EUR) |
950 (14 EUR) |
| Kalininsky |
1050 (21 EUR) |
1050 (14 EUR) |
1000 (14,50 EUR) |
| Kirovsky |
950 (19 EUR) |
800 (10,75 EUR) |
900 (13 EUR) |
| Krasnogvardeysky |
1100 (22 EUR) |
1000 (13,50 EUR) |
950 (14 EUR) |
| Moskovsky |
1200 (24 EUR) |
1150 (15,50 EUR) |
1100 (16 EUR) |
| Nevsky |
800 (16 EUR) |
800 (10,75 EUR) |
750 (11 EUR) |
| Petrogradsky |
1200 (24 EUR) |
1100 (15 EUR) |
1200 (17,50 EUR) |
| Primorsky |
950 (19 EUR) |
930 (12,50 EUR) |
950 (14 EUR) |
| Tsentral'ny |
1400 (28 EUR) |
1300 (17,50 EUR) |
1300 (19 EUR) |
| Vasileostrovsky |
950 (19 EUR) |
850 (11,50 EUR) |
800 (11,50 EUR) |
| Vyborgsky |
1050 (21 EUR) |
950 (12,75 EUR) |
1000 (14,50 EUR) |
Tasso di cambio applicato: 1 EUR = 50 RUB |
Tasso di cambio applicato: 1 EUR = 74,5 RUB |
Tasso di cambio applicato: 1 EUR = 69 RUB |
Percentuale di spazi sfitti rispetto all'offerta complessiva di uffici di classe "A" e "B" città: San Pietroburgo suddivisione: per quartieri
| Quartiere |
Percentuale di spazi sfitti rispetto all'offerta complessiva di uffici in affitto di classe A e B |
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| A fine settembre 2014 |
A fine settembre 2015 |
A novembre 2016 |
|
| Admiralteysky |
5% |
7% |
5% |
| Frunzensky |
7% |
10% |
7% |
| Kalininsky |
2% |
6% |
9% |
| Kirovsky |
13% |
22% |
12% |
| Krasnogvardeysky |
18% |
17% |
16% |
| Moskovsky |
21% |
16% |
7% |
| Nevsky |
10% |
13% |
8% |
| Petrogradsky |
9% |
10% |
7% |
| Primorsky |
8% |
11% |
11% |
| Tsentral'ny |
24% |
18% |
12% |
| Vasileostrovsky |
7% |
8% |
6% |
| Vyborgsky |
8% |
10% |
16% |
Media cittadina a fine settembre 2014: classe "A" - 19,5% classe "B" - ca.10% |
Media cittadina a fine settembre 2015: classe "A" - 17% classe "B" - ca.10% |
Media cittadina attualizzata a novembre 2016: classe "A" - 8,5% classe "B" - 10% |
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