Il mercato immobiliare in Russia

Consigli e analisi sul mercato del mattone nella Federazione Russa.

Il mercato immobiliare in Russia nel 2017, premesse e prospettive

Cosa devono attendersi gli investitori nei prossimi mesi?  L'andamento del mercato immobiliare in genere un po' dappertutto è influenzato in modo particolare dai seguenti fattori:

a) situazione congiunturale e prospettive macroeconomiche nel breve/medio termine;
b) rapporto tra domanda e offerta;
c) appetibilità dell'investimento in termini di capitalizzazione e rivalutazione nel medio termine;
d) attrattiva del mercato locale per investitori esterni.

Il mercato immobiliare in Russia nel 2017

Partendo da questi presupposti, vediamo con quali premesse è cominciato il 2017 e che tipo di sviluppi è lecito attendersi in una prospettiva di breve/medio termine. 
 
Crisi di passaggio o "nuova realtà"?

Stando ai dati ufficiali del Ministero delle Finanze non solo il PIL del paese ha registrato un'ulteriore contrazione rispetto all'anno precedente, ma l'economia reale tradotta nel reddito medio della popolazione e le spese per i consumi delle famiglie dall'inizio del 2016 si è ridotta di più del 5%. Già per il secondo anno di fila dunque la qualità della vita per la famiglia russa media va peggiorando, ed all'orizzonte non sembrano stagliarsi prospettive di miglioramento immediato.

L'accordo con i paesi dell'OPEC per la riduzione dei volumi di estrazione del petrolio garantirà probabilmente di sostenere il prezzo del barile a livelli accettabili, ma ciò non sarà sufficiente ad indurre cambiamenti cardinali di rotta, anche perché senza riforme strutturali difficilmente l'economia russa potrà risollevarsi rapidamente anche in caso di uscita dalla recessione, come ricordato nel dicembre scorso pure dalla governatrice della Banca Centrale Russa, El'vira Nabiullina.

Secondo uno studio recentemente condotto dal Ministero dello Sviluppo Economico, la recessione nel paese potrebbe venir superata già nel 2017, ma i tempi di crescita del PIL anche in seguito continueranno a restare bassi (tra 1,7 - 2,6% all'anno) rispetto alle medie mondiali, mentre i redditi della popolazione potrebbero aumentare in media solo dell'1,4% all'anno, il che permetterebbe di tornare ai livelli pre-crisi solo intorno al 2021.

In questo senso forse, come la stessa Nabiullina suggerì di fare già l'anno scorso, sarebbe opportuno accantonare la parola "crisi" a favore di una più rassegnata "nuova realtà" destinata a rivoluzionare lo stile di vita della popolazione locale.

Il mercato immobiliare in Russia nel 2017

Domanda vs. offerta

Riconducendo quanto detto al settore immobiliare, tutti gli elementi di cui sopra lasciano presagire che nell'immediato (e forse per alcuni anni) le probabilità di un incremento della domanda su certi segmenti del mercato saranno piuttosto risicate e conseguentemente è difficile anche per i più ottimisti individuare motivazioni coerenti che possano giustificare un sensibile aumento dei valori degli immobili. L'epoca degli "stipendi d'oro" resi possibili dai ritmi forsennati della crescita dell'economia nel paese (grazie ai valori record di un tempo del petrolio) sembra dunque un lontano ricordo destinato a sbiadire nella memoria.

I russi facoltosi le cui finanze non hanno troppo risentito della situazione, nella maggior parte dei casi hanno già da tempo soddisfatto le proprie esigenze abitative e magari dispongono anche di altri immobili acquistati per investimento (ad esempio da mettere a reddito), sia in Russia che all'estero. Di conseguenza oggi, nonostante il calo generalizzato dei prezzi, pochi di questi sentono la necessità di ampliare ulteriormente il proprio portafoglio immobiliare, anche in virtù dell'aumento dei costi correlati alla proprietà degli immobili (tassazione, utenze e spese condominiali) e alle maggiori difficoltà a trovare affittuari che garantiscano una rendita locativa stabile e sicura.

Al contrario, tra chi veramente è motivato a migliorare le proprie condizioni abitative, molti si scontrano con ristrettezze finanziarie ed incertezze legate al lavoro (tra cui il rischio di riduzione dello stipendio o licenziamento), cui fanno da contraltare tassi d'interesse bancari in discesa.

Se quindi si analizza la stratificazione della domanda attuale, si può notare come oggi la parte del leone la facciano non tanto investitori privati "a caccia di occasioni", quanto persone comuni che cercano - nei limiti delle loro possibilità e delle condizioni congiunturali avverse - di risolvere una necessità primaria: l'acquisto della casa di proprietà.

Il mercato immobiliare in Russia nel 2017

Tendenze plausibili nel breve termine

Un recente sondaggio condotto tra i professionisti del settore ha evidenziato un altro elemento significativo: solo una piccola parte delle proposte attualmente sul mercato, secondo l'opinione degli agenti immobiliari che se ne occupano, sono destinate a trovare acquirenti entro un orizzonte temporale ragionevole. La maggior parte degli immobili pubblicizzati tanto sui portali immobiliari che dalle singole agenzie presenterebbero dunque prezzi gonfiati, destinati per questo a restare invenduti per mesi e forse anni, o fino a quando i proprietari di turno non si dimostreranno disposti a scendere a più miti consigli.

Questo atteggiamento di molti venditori contrapposto al fatto che invece oggi gli acquirenti sperano di riuscire a comprare "sottoprezzo" (o comunque spuntando sconti interessanti rispetto al prezzo esposto) fa sì che questo gran numero di immobili oggi risulti pressoché invendibile e contribuisca a creare un senso di parziale stagnazione.

Se nel caso delle "rivendite", come sempre dunque molto dipenderà dall'urgenza di realizzare del proprietario di turno, sul mercato dei primingressi i costruttori negli ultimi mesi hanno registrato una domanda piuttosto vivace soprattutto sul segmento degli appartamenti di categoria economica.

Ciò è stato favorito in parte anche dal fatto che i tassi d'interesse dei mutui negli ultimi dodici mesi sono scesi ulteriormente (pur restando molto alti, rispetto agli standard cui siamo abituati nella zona-Euro) con minimi che hanno toccato l'11 - 12% all'anno.

Tutti questi elementi lasciano presagire per l'anno appena iniziato che la domanda per primingressi di classe economica si protrarrà su livelli piuttosto elevati; è lecito in questo senso attendersi un aumento dei prezzi medi, ma probabilmente entro i limiti dell'inflazione. Meno attive, in proporzione, dovrebbero rivelarsi le vendite di nuove costruzioni di classe business o di lusso.

Il mercato immobiliare in Russia nel 2017

Largo agli investitori stranieri?

Viste le premesse di cui sopra, per gli investitori stranieri si prospettano comunque delle opportunità interessanti. E' evidente che il grande vantaggio di acquistare un immobile oggi sta nei prezzi sicuramente più accessibili rispetto ad un paio di anni fa e nell'offerta spropositata che può far sperare in ulteriori margini di trattabilità nel caso si riesca a trovare venditori che hanno urgenza di vendere o sono motivati a farlo in tempi brevi.

Questi fattori tra le altre cose hanno contribuito ad attirare sia a San Pietroburgo che nella capitale un numero crescente di investitori non tanto dall'estero quanto dalle regioni della Federazione Russa, che sembrano puntare soprattutto su immobili di lusso, improvvisamente diventati "alla portata".

Per gli stranieri che dispongono di capitale in valuta, ciò che rende l'operazione ancora più appetibile continuano ad essere i tassi di cambio che - sebbene lontani dai picchi toccati all'inizio del 2016 quando l'Euro si era assestato intorno ai 90 rubli e il Dollaro a 80 - anche ai livelli attuali si mantengono sufficientemente vantaggiosi. Questo ha reso San Pietroburgo ancora più "abbordabile", con quotazioni medie che anche in centro sono sempre più simili (e a volte addirittura inferiori) a quelle che riscontreremmo nei principali capoluoghi italiani.

Indubbiamente se si investe oggi su questo mercato è opportuno mettere in conto un orizzonte temporale a medio/lungo termine per l'uscita dall'investimento (non meno di 4-5 anni), perché anche acquistando con sconti significativi non ci si potrà aspettare entro pochi mesi o un paio d'anni di rivendere con lauti profitti.

Nell'ottica della messa a reddito, le aspettative di capitalizzazione non sono mutate particolarmente con la crisi: per il residenziale in media tra il 5 - 6,5% all'anno (che in certe stagioni può pure aumentare, in caso di affitti turistici/di breve durata), mentre per il commerciale tra il 10-12% all'anno. Tuttavia in questa prospettiva il rischio di lunghi periodi sfitti o di un'eventuale insolvenza degli inquilini vengono percepiti maggiormente rispetto al passato; il primo per le difficoltà oggettive di trovare un conduttore, considerato il gran numero di immobili con cui si entra in competizione, mentre il secondo per le problematiche generali legate all'economia e da cui non sono immuni né i privati (le famiglie), né le aziende.

Se dunque per gli investitori stranieri con aspettative meramente speculative è auspicabile ponderare attentamente tutti i pro e i contro sopra elencati per individuare la strategia più idonea a ridurre al minimo i rischi, per chi invece - per questioni personali o per lavoro - coltiva piani di lungo termine in Russia, le condizioni attuali sono più che propizie per cominciare a valutare seriamente l'acquisto di un immobile. Difatti non si può sperare che questa straordinaria concomitanza di fattori (congiuntura economica, squilibrio tra domanda e offerta, "incrementato potere d'acquisto" in virtù dei tassi di cambio vantaggiosi, ecc.) possa durare in eterno, e come sappiamo il tempismo è uno degli ingredienti fondamentali per cogliere le vere occasioni.
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